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- Published: Wednesday, 11 March 2026 20:21
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PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE INFRAESTRUCTURA MAN-PG-01 Versión: 1 Fecha de creación: 04/05/2023 Fecha de aprobación: 11/03/2026 |
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Introducción
La gestión de activos es una disciplina que busca administrar, durante todo el ciclo de vida, los activos físicos (infraestructura y equipos) de un propietario u organización con el fin de maximizar su valor y gestionar el riesgo asegurando que el activo cumpla con su función.
Mientras más intensiva en activos es la operación, más vital es la confiabilidad, disponibilidad, eficiencia, mantenimiento y seguridad de estos, jugando un rol clave en el logro de la rentabilidad sustentable a lo largo del ciclo de vida.
El ciclo de vida de un activo comprende el periodo desde su necesidad, pasando por el periodo de adquisición y operación hasta su reemplazo o desincorporación y venta al valor de salvamento o de residuo. En cada una de las etapas es necesario evaluar, analizar y tomar decisiones respecto a costos, mantenimiento, mano de obra, entre otros aspectos, para lograr la eficiencia máxima.
El programa de mantenimiento va dirigido a la gerencia y encargados de los inmuebles, de poner en práctica los protocolos y actividades de mantenimiento, de manera que sea una herramienta de ayuda que preserve el valor del activo y sus equipos durante la vida útil del inmueble.
Este es un objetivo fundamental, ya que permitirá la evaluación y adaptación continua de las recomendaciones técnicas que aquí se reúnen, configurando un documento de consulta vivo y actualizable, como deben ser todos aquellos instrumentos enfocados a la calidad.
- Objetivo
El presente programa tiene como objetivo principal establecer, organizar y documentar todas las actividades de mantenimiento preventivo, correctivo e inspección necesarias para garantizar el adecuado funcionamiento de la infraestructura, los equipos y los sistemas que conforman las instalaciones.
A través de la implementación estructurada de este programa se busca minimizar la ocurrencia de fallas imprevistas, prolongar la vida útil de los activos físicos, reducir los costos asociados a reparaciones de emergencia y asegurar, en todo momento, condiciones seguras de operación para el personal, los visitantes y los bienes bajo custodia dentro de las instalaciones.
Asimismo, el programa define las responsabilidades de cada actor involucrado en la gestión del mantenimiento, establece las frecuencias adecuadas para cada tipo de intervención y proporciona un marco de documentación y trazabilidad que permite demostrar el cumplimiento de los requisitos legales, contractuales y normativos aplicables.
- Alcance
Este programa aplica integralmente a todos los sistemas, equipos y componentes de la infraestructura física de las instalaciones, independientemente de su antigüedad, tecnología o fabricante. Incluye tanto los elementos de uso compartido entre propietario y arrendatario como aquellos que son responsabilidad exclusiva de cada parte, conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento y la normativa vigente.
Los sistemas y áreas comprendidos dentro del alcance del programa son los siguientes: redes hidrosanitarias (sistemas de suministro de agua potable, bombas, tanques, redes de distribución y medidores); redes de aguas negras (tuberías de evacuación, cajas de inspección, pozos y planta de tratamiento); redes de aguas lluvias (bajantes de cubierta, sifones, cárcamos, canales y bombas de drenaje); redes eléctricas (tableros, transformadores, interruptores y sistema de puesta a tierra); planta eléctrica; sistemas de iluminación de emergencia; red contra incendios; estructura principal; cubiertas; elementos estructurales y pisos; acabados internos; carpintería metálica y de madera; y servicios generales y sistemas auxiliares.
- Operación y Mantenimiento
La etapa de operación y mantenimiento del activo está compuesta por actividades de operación, mantenimiento, monitoreo de la condición y diagnóstico. Esta es una de las etapas más importantes del ciclo de vida del activo, ya que, si se aplican buenas prácticas a las actividades consideradas, se puede llegar a obtener una vida útil más prolongada del activo y reducir las fallas en la instalación que generan pérdidas económicas.
Algunos de los beneficios de la implementación de un sistema de gestión de activos son: reducción del riesgo y mejora de procesos; enfoque a largo plazo y sostenible para la toma de decisiones; mejores resultados financieros; y mejora en la calidad de la información sobre los activos.
El mantenimiento se realiza con una serie de actividades que permite el buen funcionamiento de las máquinas y equipos en un inmueble. Con la aplicación de los diferentes tipos de mantenimiento se busca prolongar el tiempo de uso de un equipo o máquina y, a su vez, maximizar el rendimiento teniendo en cuenta la relación costo-beneficio.
El costo de mantenimiento está directamente relacionado con las acciones que se realizan al inmueble y sus equipos. Realizar estas actividades tiene un costo directo vinculado a los repuestos o partes de los inmuebles o equipos, mano de obra y consultorías de expertos. Estos costos son difíciles de predecir y pueden incluir aquellos asociados a la instalación.
- Responsabilidades
La correcta ejecución del programa de mantenimiento es una responsabilidad compartida entre el propietario del inmueble, los proveedores especializados contratados para realizar intervenciones técnicas específicas. La definición clara de estas responsabilidades permite evitar omisiones, duplicidades y conflictos en la gestión del mantenimiento, garantizando una adecuada conservación de la infraestructura y la continuidad operativa de las instalaciones.
4.1 Propietario
El propietario es responsable de garantizar el adecuado estado de los sistemas estructurales, eléctricos principales y de seguridad de las instalaciones. Sus responsabilidades incluyen: ejecutar el mantenimiento mayor de los sistemas estructurales (fachadas, cubiertas e impermeabilizaciones); garantizar el mantenimiento y la certificación de la red contra incendios; contratar y supervisar a proveedores especializados; mantener vigentes las pólizas de seguros asociadas a la infraestructura; atender de manera oportuna las novedades estructurales reportadas por el arrendatario; y garantizar la recertificación periódica de barandas perimetrales y puntos de anclaje.
4.2 Arrendatario
El arrendatario es responsable del mantenimiento preventivo de los sistemas que utiliza dentro de su operación diaria, así como de la conservación general de las instalaciones durante el periodo de arrendamiento. Sus responsabilidades incluyen: realizar el mantenimiento preventivo de sistemas operativos (bombas, sistema Hydroflow, equipos de aire acondicionado y plataformas de cargue); ejecutar inspecciones periódicas y reportar oportunamente cualquier novedad o falla al propietario; garantizar el plan de control de plagas, el aseo general y el mantenimiento de áreas verdes; mantener actualizados los registros documentales; coordinar con el propietario la programación de intervenciones que requieran paradas operativas; y velar por el uso adecuado de las instalaciones.
- Tipos de Mantenimiento
5.1 Mantenimiento Preventivo
El mantenimiento preventivo se hace basado en el uso del elemento o equipo, ya que el uso frecuente genera desgaste e inconvenientes. Este mantenimiento busca detectar una posible falla que pueda poner en riesgo el correcto funcionamiento del inmueble o equipo. La inspección visual y la lubricación de las partes que sufren por la fricción forman parte fundamental para prevenir daños en los equipos y, por ende, en la economía del inmueble y sus propietarios.
Con el fin de salvaguardar las condiciones de seguridad y salud, de mantener la validez de las autorizaciones de operación, licencias y garantías contratadas en las pólizas de seguros, se realiza este mantenimiento que implicará inspecciones regulares a las instalaciones, máquinas y equipos del edificio, de forma planificada, programada y controlada, con el fin de anticipar desgastes y fallas funcionales.
Identificación de los Equipos y Elementos Críticos
Es común encontrar edificios donde se ejecutan trabajos únicamente cuando son estrictamente necesarios; es decir, se realizan reparaciones solamente cuando se presentan fallas o el deterioro es avanzado (mantenimiento reactivo). Por esta razón, los costos para realizar las actividades de reparación son elevados e imprevistos. De ahí la importante necesidad de establecer planes de mantenimiento preventivo que permitan anticipar la posible presencia de fallas que puedan afectar su funcionamiento.
Es indispensable la identificación de los equipos y elementos críticos que se encuentren en las instalaciones, con el fin de realizar un plan detallado de su situación y poder prevenir con antelación, hasta donde las circunstancias y los recursos disponibles lo permitan, las fallas que se puedan presentar, minimizando las consecuencias que estas implican.
5.2 Mantenimiento Correctivo
Existen situaciones en las cuales no es necesario un mantenimiento preventivo —elementos o equipos en los cuales un fallo tenga baja criticidad y no ponga en peligro la instalación—, siendo más eficiente realizar labores correctivas cuando se produzca el fallo. Aun aplicando mantenimiento preventivo, las labores correctivas siempre estarán presentes, ya que en todo momento puede aparecer cualquier fallo o avería.
El mayor inconveniente que se presenta es la imprevisibilidad de las averías, ya que pueden generarse en cualquier momento y en cualquier punto. El hecho de que las tareas no estén programadas va a suponer que se necesite más tiempo y mano de obra para solventarlas.
Planificación y Previsión de Medidas ante el Daño o Falla
Antes de atender el daño o falla se realizará una previsión de los medios y tiempo necesarios para subsanar el problema. Se planificará la operación buscando el momento óptimo para atenderla, previendo el tiempo y el material a utilizar.
Resolución del Daño o Falla
Una vez planificada, se asignará el daño o falla al operario u operarios más idóneos para resolver la misma. El encargado dispondrá del área de mantenimiento para poder abarcar los daños o fallas que se presentaron (electricista, fontanero, soldador, etc.). En caso de no disponer de profesionales adecuados, se acudirá a una empresa externa subcontratada, realizando las debidas cotizaciones y decidiendo cuál es la más conveniente.
Conformidad del Arreglo
Al subsanar el correctivo correspondiente, el encargado deberá mostrar su conformidad con los trabajos realizados antes de proceder a cerrar los daños o fallos encontrados. Se dispondrá de un responsable que será el encargado de revisar los resultados de la reparación y dar su consentimiento mediante firma y sello sobre el parte de trabajo impreso.
Informe y Cierre del Daño o Falla
Tras recibir conformidad de resolución de la avería por parte del encargado responsable, se procederá a dar cierre a la misma y detallar los comentarios y las recomendaciones en la hoja de registro, dejar como finalizada la corrección y archivar el registro.
6. Actividades de Mantenimiento por Sistema
6.1 Redes Hidrosanitarias
Las redes hidrosanitarias comprenden el conjunto de tuberías, accesorios, equipos y dispositivos encargados de garantizar el suministro de agua potable y la distribución interna del recurso hídrico dentro de las instalaciones. Su adecuado funcionamiento es fundamental para el desarrollo de las actividades operativas, de aseo y para el bienestar del personal.
El deterioro o mal estado de estas redes puede generar pérdidas significativas de agua, contaminación del recurso hídrico, afectaciones en la infraestructura por filtraciones y sobrecostos en el consumo. Por esta razón, el programa de mantenimiento contempla actividades preventivas e inspecciones periódicas que permitan detectar y corregir oportunamente cualquier anomalía en el sistema.
Actividades de Mantenimiento
Mantenimiento preventivo de bombas e Hidroflow. Revisión integral del estado mecánico y eléctrico de las bombas de presión y del sistema Hidroflow, incluyendo verificación de presiones de trabajo, revisión de empaques, rodamientos y conexiones eléctricas. Esta actividad debe ser realizada por un proveedor calificado que emita el respectivo informe técnico. Frecuencia: trimestral.
Lavado y desinfección de tanques de almacenamiento. Limpieza interna de los tanques, retiro de sedimentos acumulados, aplicación de productos desinfectantes aprobados y verificación de las condiciones sanitarias del agua almacenada, conforme a lo establecido en el Decreto 1575 de 2007.
Frecuencia: anual.
Inspección de la red general, conexiones y válvulas. Recorrido de verificación por toda la red de distribución interna con el fin de identificar fugas visibles, presencia de humedad en paredes o pisos, válvulas de corte en mal estado y conexiones que presenten signos de corrosión o deterioro. Frecuencia: mensual.
Mantenimiento de medidores internos. Revisión del estado y correcto funcionamiento de los medidores de consumo interno, verificación de lecturas y detección de posibles fallas o alteraciones en la medición. Frecuencia: según necesidad.
Las actividades de inspección y mantenimiento de las redes hidrosanitarias se registran en los formatos GI-FT-41 Registro de Inspección de Líneas Hidráulicas, Fugas y Pruebas de Válvulas y GI-FT-84 Registro de Mantenimiento de Infraestructura Física, según corresponda.
6.2 Red de Aguas Negras
La red de aguas negras es responsable de la recolección, conducción y disposición de las aguas residuales generadas por las actividades desarrolladas en las instalaciones. Las instalaciones cuentan con una Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR), la cual requiere mantenimiento especializado para garantizar que el efluente cumpla con los parámetros establecidos en la normativa ambiental vigente y en las condiciones definidas en el permiso de vertimientos.
Actividades de Mantenimiento
Sondeo y limpieza de la red de tuberías. Limpieza de la red de aguas negras mediante sondeo mecánico o servicio de vactor para la remoción de obstrucciones, grasas acumuladas y sedimentos.
Frecuencia: semestral.
Inspección y limpieza de cajas y pozos de inspección. Revisión del estado estructural de las cajas y pozos de inspección de la red, limpieza de sólidos acumulados, verificación del estado de tapas y marcos, y comprobación de la correcta circulación del caudal.
Frecuencia: semestral.
Mantenimiento preventivo de equipos de la PTAR. Revisión y mantenimiento de los equipos principales de la planta, incluyendo bombas de recirculación, sistema de aireación, válvulas y equipos de instrumentación. Esta actividad debe ser ejecutada por personal técnico especializado.
Frecuencia: trimestral.
Pruebas de funcionamiento del sistema de tratamiento. Verificación del correcto funcionamiento del proceso de tratamiento biológico, revisión de tiempos de retención hidráulica, inspección del estado del lodo biológico y ajuste de los parámetros operativos.
Frecuencia: trimestral.
Caracterización del agua tratada. Toma de muestras representativas del efluente en el punto de descarga y análisis en laboratorio certificado para verificar el cumplimiento de los parámetros de calidad exigidos por la normativa ambiental vigente.
Frecuencia: anual.
Limpieza y evacuación de lodos. Extracción y disposición final de los lodos acumulados en la planta de tratamiento, conforme a la normativa ambiental aplicable, con un gestor autorizado para el manejo y disposición de estos residuos.
Frecuencia: semestral.
Inoculación de bacterias para tratamiento biológico. Aplicación de cultivos bacterianos especializados para mantener activa la población microbiana del reactor biológico, optimizando la degradación de la materia orgánica presente en las aguas residuales.
Frecuencia: semestral.
Las actividades operativas y de seguimiento de la PTAR se registran en los formatos GI-FT-13 Bitácora Diaria de Actividades PTAR y GI-FT-89 Registro de Encendido de Aireadores PTAR – Laguna.
6.3 Red de Aguas Lluvias
La red de aguas lluvias tiene como función recolectar y evacuar de manera controlada las precipitaciones pluviales que se generan sobre las cubiertas, patios y demás áreas exteriores de las instalaciones. Debido a que este sistema se encuentra expuesto permanentemente a la acumulación de hojas, sedimentos, polvo y residuos orgánicos, es necesario realizar inspecciones y limpiezas periódicas que garanticen el libre flujo del agua hacia los puntos de descarga o almacenamiento.
Actividades de Mantenimiento
Inspección de redes, tuberías y bajantes de cubierta. Verificación del estado de las tuberías de conducción de aguas lluvias desde las bajantes de cubierta hasta los puntos de descarga, incluyendo pruebas de flujo, detección de posibles fugas y revisión del estado general de las tuberías.
Frecuencia: bimestral.
Limpieza de sifones, cárcamos y canales. Retiro manual de sedimentos, hojas y obstrucciones acumuladas en sifones de patio, cárcamos de bodega y canales perimetrales del sistema de aguas lluvias.
Frecuencia: trimestral.
Mantenimiento preventivo de bombas de drenaje. Revisión del estado mecánico y eléctrico de las bombas de drenaje de aguas lluvias, verificación de caudales de operación, limpieza de impulsores y revisión de conexiones eléctricas e hidráulicas.
Frecuencia: semestral.
Limpieza de laguna de almacenamiento. Retiro de sedimentos, algas y residuos acumulados en la laguna de almacenamiento o retención de aguas lluvias, con el fin de mantener su capacidad operativa.
Frecuencia: según necesidad.
6.4 Redes Eléctricas
Las redes eléctricas constituyen el sistema principal de suministro de energía dentro de las instalaciones. Todas las actividades de mantenimiento eléctrico deben ser ejecutadas por personal certificado y habilitado, conforme a lo establecido en el RETIE (Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas), y deben quedar documentadas mediante informes técnicos firmados por un profesional competente en el área eléctrica.
Actividades de Mantenimiento
Inspección de bandejas portacables, interruptores y tomacorrientes. Revisión visual y funcional del estado de las bandejas portacables, verificación del correcto funcionamiento de interruptores automáticos y diferenciales, inspección de tomacorrientes industriales y de uso general.
Frecuencia: semestral.
Inspección y medición del sistema de puesta a tierra. Medición de la resistencia del sistema de puesta a tierra conforme a los valores admisibles establecidos en el RETIE, revisión del estado de electrodos, conectores y conductores de tierra. Los resultados deben registrarse en el libro de mantenimiento de instalaciones eléctricas.
Frecuencia: anual.
Mantenimiento preventivo de transformadores y tableros eléctricos. Limpieza interna de tableros eléctricos, ajuste de conexiones y bornes, revisión del estado de interruptores termomagnéticos y protecciones diferenciales, y revisión del estado general del transformador de potencia.
Frecuencia: anual.
Termografía eléctrica.Inspección mediante análisis infrarrojo de tableros eléctricos, conexiones, interruptores y equipos de alta potencia para detectar puntos calientes o anomalías térmicas. Debe ser realizada por un termografista certificado.
Frecuencia: anual.
6.5 Planta Eléctrica
La planta eléctrica de emergencia constituye el sistema de respaldo energético de las instalaciones ante fallas o interrupciones en el suministro de la red pública. Su confiabilidad operativa depende directamente de la correcta ejecución del programa de mantenimiento. El mantenimiento debe contemplar tanto actividades preventivas de inspección y lubricación, como pruebas periódicas de funcionamiento en condiciones reales de operación.
Actividades de Mantenimiento
Inspección general. Revisión del nivel de combustible y aceite, estado de baterías, condición de correas y mangueras, inspección del sistema de escape, limpieza de la cabina insonorizada y verificación de ausencia de fugas de combustible, aceite o refrigerante. Frecuencia: mensual.
Pruebas de encendido en vacío y con carga. Arranque controlado de la planta para verificar su respuesta ante una falla de energía simulada, medición de parámetros eléctricos como voltaje, frecuencia y factor de potencia, y verificación del correcto funcionamiento del sistema de transferencia automática (ATS).
Frecuencia: mensual.
Cambio de aceite y filtros. Sustitución del aceite del motor y de los filtros de aceite, aire y combustible conforme a las especificaciones del fabricante y las horas de operación acumuladas. Debe ser realizada por personal técnico especializado en generadores eléctricos. Frecuencia: semestral o según las horas de operación indicadas por el fabricante.
Las actividades de inspección y mantenimiento de la planta generadora de energía se registran en el formato GI-FT-88 Registro de Inspección a Plantas Generadoras de Energía.
6.6 Sistema de Iluminación
Un sistema de iluminación en buen estado es esencial para garantizar condiciones adecuadas de seguridad, productividad y bienestar en el trabajo. El programa de mantenimiento contempla tanto la iluminación general de las instalaciones como el sistema de iluminación de emergencia, el cual constituye un elemento crítico de seguridad.
Actividades de Mantenimiento
Inspección, limpieza y reposición de luminarias. Revisión del estado y nivel de iluminación de las luminarias internas y externas, limpieza de reflectores y difusores, reemplazo de lámparas o módulos LED en mal estado y verificación del correcto funcionamiento de los circuitos de control.
Frecuencia: trimestral.
Verificación del sistema de iluminación de emergencia. Inspección física de cada luminaria de emergencia, prueba de autonomía de las baterías, verificación de la cobertura de iluminación en rutas de evacuación y salidas de emergencia, y reemplazo de baterías o equipos que no superen las pruebas de funcionamiento.
Frecuencia: semestral.
6.7 Red Contra Incendios
El sistema contra incendios es uno de los componentes más críticos de la infraestructura desde el punto de vista de la seguridad de las personas y la protección de los activos. Las actividades de mantenimiento del sistema contra incendios se desarrollan conforme a lo establecido en las normas NFPA 10, NFPA 13 y NFPA 72, así como a los lineamientos y requisitos establecidos por el cuerpo de bomberos de la jurisdicción correspondiente.
Debido a la criticidad de este sistema, las actividades de mantenimiento no deben clasificarse como 'a necesidad' ni reprogramarse sin una justificación técnica formal y una fecha comprometida de ejecución.
Actividades de Mantenimiento
Inspección semanal de detectores de humo. Inspección física del estado de cada detector, verificación de la señal de supervisión en el panel de control, prueba funcional mediante aerosol de prueba o imán de prueba según la tecnología del detector. Se debe elaborar un registro semanal firmado.
Frecuencia: semanal.
Inspección y mantenimiento de extintores. Inspección visual mensual del estado físico de cada extintor, verificación de señalización, pasador de seguridad, precinto y presión indicada en el manómetro. La recarga o mantenimiento debe realizarse conforme a la norma NFPA 10. Frecuencia: mensual (inspección visual) y anual (recarga o mantenimiento).
Inspección del sistema de presión y pruebas en gabinetes. Verificación del estado de mangueras, boquillas, válvulas angulares y gabinetes contra incendio. Se deben realizar pruebas de presión y caudal (pruebas pitométricas) para verificar las condiciones de operación de la red húmeda.
Frecuencia: semestral.
Inspección del tanque de reserva y cabezal de pruebas. Verificación del nivel de agua del tanque de reserva exclusivo para el sistema contra incendios, prueba de funcionamiento del cabezal de pruebas del sistema de rociadores y comprobación de que las válvulas de seccionamiento se encuentren en posición abierta y operativas.
Frecuencia: semestral.
Certificación del sistema ante el cuerpo de bomberos. Elaboración y presentación del informe técnico del sistema contra incendios ante el cuerpo de bomberos correspondiente para obtener la certificación anual de operatividad del sistema.
Frecuencia: anual.
Las inspecciones y mantenimientos del sistema contra incendio se registran en los formatos GI-FT-86, GI-FT-87 y GI-FT-93, así como en el GI-FT-84 Registro de Mantenimiento de Infraestructura Física cuando se ejecuten intervenciones de mantenimiento.
6.8 Estructura Principal
El mantenimiento de la estructura principal del edificio tiene como objetivo preservar la integridad física de la construcción, garantizar la estanqueidad de la envolvente frente al ingreso de agua y mantener condiciones adecuadas de presentación y conservación de las instalaciones. Una fachada correctamente mantenida no solo proyecta una imagen positiva de la organización, sino que también protege los elementos estructurales y constructivos del deterioro causado por la exposición permanente a la intemperie.
Actividades de Mantenimiento
Lavado de fachadas. Limpieza a presión de las fachadas externas del edificio para remover polvo, suciedad, algas, hongos y manchas acumuladas por la exposición ambiental. Durante esta actividad se debe verificar el estado de sellantes y juntas entre elementos constructivos.
Frecuencia: anual.
Impermeabilización de superficies. Aplicación de productos impermeabilizantes en losas de cubierta, paredes expuestas, juntas de fachada y demás superficies susceptibles a filtraciones. Los productos utilizados deben ser certificados y aplicarse conforme a las especificaciones técnicas del fabricante. Frecuencia: anual o según la condición detectada durante las inspecciones.
Limpieza de ventanería. Limpieza de vidrios, marcos y perfiles de las ventanas de fachada, verificación del estado de cauchos de sello y silicona perimetral, y reposición de elementos que presenten deterioro o pérdida de hermeticidad.
Frecuencia: semestral.
Sellado de tornillería en fachadas metálicas. Revisión de los puntos de fijación de paneles y perfiles metálicos de fachada, aplicando sellantes o productos impermeabilizantes en tornillos y uniones para prevenir filtraciones y procesos de corrosión.
Frecuencia: anual.
6.9 Cubiertas
La cubierta es uno de los elementos más críticos de la infraestructura desde el punto de vista del mantenimiento, ya que se encuentra expuesta permanentemente a los agentes climáticos. Cualquier actividad que se realice sobre la cubierta debe garantizar las condiciones de seguridad para trabajo en alturas, conforme a lo establecido en la Resolución 4272 de 2021, contando con personal certificado y con el uso de los sistemas de protección colectiva e individual correspondientes.
Actividades de Mantenimiento
Mantenimiento general de cubiertas. Lavado a presión de la superficie de la cubierta, revisión y ajuste de la tornillería de fijación de las láminas, aplicación de sellantes en traslapes y puntos de fijación, limpieza de canales internos y bajantes, aplicación de impermeabilizante en cumbreras y aleros.
Frecuencia: anual.
Limpieza de canales y viga canales. Retiro de hojas, sedimentos, polvo acumulado y cualquier elemento que pueda generar obstrucciones en los canales y viga canales de cubierta, con el fin de garantizar el libre flujo del agua lluvia hacia los puntos de descarga.
Frecuencia: anual.
Limpieza interna de cubierta. Limpieza de la superficie interna de la cubierta, incluyendo estructuras metálicas, vigas, correas, tuberías del sistema contra incendios y elementos de ventilación.
Frecuencia: anual.
Inspección y recertificación de barandas y puntos de anclaje. Inspección técnica del estado de barandas perimetrales, líneas de vida y puntos de anclaje instalados en la cubierta. La recertificación debe ser realizada por una empresa especializada y habilitada conforme a la Resolución 4272 de 2021. Sin esta certificación vigente no se deben autorizar trabajos en la cubierta.
Frecuencia: anual.
6.10 Elementos Estructurales y Pisos
Los elementos estructurales y los pisos de las instalaciones están sometidos permanentemente a cargas estáticas y dinámicas, así como a la acción del tiempo, la humedad y el uso intensivo propio de las operaciones. El mantenimiento periódico de estos elementos permite detectar oportunamente deterioros o anomalías antes de que evolucionen hacia daños estructurales que puedan comprometer la seguridad de las operaciones.
Actividades de Mantenimiento
Limpieza y pintura de muros. Limpieza de superficies, preparación del sustrato y aplicación de pintura en muros internos y externos según el nivel de deterioro detectado. Se debe priorizar la intervención en zonas que presenten humedad visible, descascaramiento de pintura o presencia de hongos.
Frecuencia: según necesidad.
Reparación de juntas de dilatación. Inspección y reparación de las juntas de dilatación presentes en pisos y muros para garantizar su correcto funcionamiento estructural, evitando filtraciones, agrietamientos o desplazamientos en los elementos adyacentes.
Frecuencia: según necesidad.
Inspección del estado general de pisos. Recorrido de inspección para identificar grietas, hundimientos, desprendimiento de acabados, deterioro de juntas y cualquier condición que pueda representar un riesgo para el tránsito de personas, montacargas u otros equipos de operación.
Frecuencia: anual.
Demarcación de zonas de tránsito. Repintado de líneas de demarcación de zonas peatonales, vehiculares, áreas de almacenamiento y zonas de seguridad, conforme a lo establecido en la GTC 45 y a los lineamientos del Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo (SG-SST).
Frecuencia: según necesidad.
6.11 Acabados Internos
El mantenimiento de los acabados internos garantiza condiciones adecuadas de habitabilidad, higiene y presentación en las diferentes áreas de las instalaciones, incluyendo oficinas, baños, cocinas y áreas comunes. El programa de mantenimiento contempla actividades de inspección, limpieza y reparación de los acabados internos con el fin de conservar condiciones adecuadas de funcionamiento y presentación en las diferentes áreas.
Actividades de Mantenimiento
Mantenimiento de cielo raso. Inspección y limpieza de la panelería de cielo raso, verificación del estado de las estructuras de soporte (perfilería), fijaciones y elementos de suspensión, reposición de paneles deteriorados o con manchas de humedad.
Frecuencia: anual.
Mantenimiento de oficinas. Limpieza profunda de superficies, paredes y pisos en áreas de oficina, repintado de paredes que presenten deterioro visible, reparación de desperfectos menores en acabados y revisión del estado del mobiliario fijo.
Frecuencia: según necesidad.
Mantenimiento de baños. Revisión y mantenimiento de sanitarios, lavamanos, orinales, grifería y accesorios. Incluye reparación de juntas de baldosas deterioradas o con presencia de hongos, verificación del correcto funcionamiento de sifones y desagües, y reposición de accesorios dañados.
Frecuencia: según necesidad.
Mantenimiento de cocina o cocineta. Inspección y mantenimiento de muebles, mesones, fregaderos, grifería, equipos de cocina y acabados del área. Incluye verificación de la ventilación del espacio y del estado de los desagües para garantizar condiciones adecuadas de higiene y funcionamiento.
Frecuencia: según necesidad.
6.12 Carpintería Metálica y de Madera
La carpintería metálica y de madera comprende todos los elementos de acceso, circulación y cerramiento de las instalaciones, tales como puertas, marcos, barandas, pasamanos, cerramientos perimetrales y puertas de muelles. El mantenimiento adecuado de estos elementos garantiza la seguridad de los accesos, la correcta operación de los muelles de carga y una adecuada presentación general de las instalaciones.
Actividades de Mantenimiento
Limpieza, ajuste y repintado de marcos y puertas. Limpieza de superficies metálicas y de madera, lubricación de bisagras y mecanismos de cierre, ajuste de alineación de hojas de puerta, lijado y aplicación de pintura anticorrosiva en elementos metálicos que presenten signos de oxidación.
Frecuencia: anual.
Mantenimiento de barandas y pasamanos internos. Inspección del estado de fijaciones, soldaduras y acabados de barandas y pasamanos en escaleras y corredores internos, ajuste de elementos sueltos y repintado según el estado de deterioro detectado.
Frecuencia: según necesidad.
Mantenimiento de cerramientos perimetrales. Inspección del estado de la malla, tubería o lámina que conforma los cerramientos perimetrales y barandas exteriores, reparación de daños ocasionados por impacto o corrosión y repintado de elementos con deterioro del acabado protector.
Frecuencia: anual.
Mantenimiento de puertas de muelles. Mantenimiento preventivo integral de las puertas seccionales o enrollables de los muelles de carga, incluyendo engrase de patines, rieles y bisagras, revisión del sistema de contrapeso o resortes, verificación del sistema eléctrico de apertura y ajuste del sello perimetral de goma.
Frecuencia: anual.
Mantenimiento de estructura principal de puertas de muelles. Inspección detallada de la estructura metálica que soporta las puertas de los muelles, verificación del estado de soldaduras, anclajes a la losa y elementos de refuerzo, y ejecución de refuerzos o reparaciones cuando sea necesario.
Frecuencia: anual.
Mantenimiento de puertas, bisagras y cerraduras de madera. Lubricación periódica de bisagras, mecanismos de cerradura y manijas en puertas de madera ubicadas en oficinas y áreas comunes, ajuste de hojas que presenten problemas de alineación y reparación de desperfectos en marcos.
Frecuencia: semestral.
6.13 Servicios Generales y Sistemas Auxiliares
Este grupo de actividades comprende los servicios de soporte operativo que resultan esenciales para garantizar condiciones adecuadas de funcionamiento, higiene, seguridad y confort en las instalaciones. Aunque varias de estas actividades son responsabilidad directa del arrendatario, su correcta ejecución influye de manera significativa en el estado de conservación de la infraestructura y en el cumplimiento de los requisitos legales y normativos aplicables.
Actividades de Mantenimiento
Plan de control de plagas. Ejecución del programa de control y erradicación de plagas (roedores, insectos rastreros, voladores y otros vectores) en bodegas, patios, cuartos técnicos y zonas comunes, conforme al protocolo establecido por la empresa fumigadora contratada. Se deben conservar los certificados de fumigación y las fichas técnicas de los productos utilizados. Frecuencia: mensual.
Mantenimiento preventivo de plataformas de cargue. Mantenimiento integral de los mecanismos hidráulicos o mecánicos de las plataformas niveladoras de muelle, incluyendo revisión del sistema hidráulico o de resortes, lubricación de articulaciones, revisión de topes anticolisión y repintado de la estructura y señalización de seguridad.
Frecuencia: anual.
Reparación correctiva de plataformas de cargue. Atención de fallas en la estructura principal o en los mecanismos de operación de las plataformas de cargue ocasionadas por desgaste, impacto o finalización de la vida útil de los componentes.
Frecuencia: según necesidad.
Mantenimiento de aires acondicionados. Mantenimiento preventivo y correctivo de los equipos de aire acondicionado tipo split, piso-techo o de precisión instalados en las instalaciones. Incluye limpieza de filtros y evaporadores, verificación de niveles de refrigerante, revisión de drenajes y comprobación del sistema de control.
Frecuencia: trimestral.
Calibración de dataloggers y termohigrómetros. Calibración de los equipos de medición de temperatura y humedad relativa instalados en las bodegas, conforme a los requisitos de los clientes que operan bajo estándares de calidad como BPM o GDP. La calibración debe ser realizada por un laboratorio acreditado ante la ONAC.
Frecuencia: anual.
Calibración de básculas. Calibración anual de las básculas de 25 toneladas y cualquier otro equipo de pesaje instalado en las instalaciones, realizada por un proveedor certificado y con trazabilidad metrológica.
Frecuencia: anual.
Mantenimiento del sistema de cámaras de vigilancia (CCTV). Limpieza de lentes y carcasas de cámaras, verificación del enfoque y del ángulo de cobertura, prueba de grabación y reproducción de imágenes, revisión del estado del DVR o NVR y verificación del tiempo de retención de grabaciones.
Frecuencia: semestral.
Mantenimiento de áreas verdes y paisajismo. Corte de césped, poda de arbustos y árboles, retiro de maleza, aplicación de fertilizantes cuando sea necesario y mantenimiento general de zonas verdes y jardines ubicados en patios y accesos de las instalaciones. Frecuencia: según necesidad.
Aseo y disposición de residuos. Aseo general de bodegas, patios, cuartos técnicos, baños y zonas comunes, incluyendo barrido, trapeo, recolección de residuos sólidos y su disposición conforme al programa de gestión de residuos de las instalaciones.
Frecuencia: según necesidad, de acuerdo con el nivel de suciedad y la actividad operativa.
REGISTROS
- GI-FT-13 BITÁCORA DIARIA ACTIVIDADES PTAR
- GI-FT-41 REGISTRO DE INSPECCIÓN DE LÍNEAS HIDRÁULICAS, FUGAS Y PRUEBAS DE VÁLVULAS
- GI-FT-86 REGISTRO DE INSPECCIÓN GABINETES CONTRA INCENDIO
- GI-FT-87 REGISTRO DE INSPECCIÓN BOMBAS CONTRA INCENDIO
- GI-FT-88 REGISTRO DE INSPECCIÓN A PLANTAS GENERADORAS DE ENERGÍA
- GI-FT-89 REGISTRO DE ENCENDIDO DE AIREADORES PTAR – LAGUNA
- GI-FT-19 CRONOGRAMA DE MANTENIMIENTO
- GI-FT-32 INFORME DE INFRAESTRUCTURA
- GI-FT-84 REGISTRO DE MANTENIMIENTO DE INFRAESTRUCTURA